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年末大盘点 悉尼房市面临冰火两重天

2017-12-28 14:09| 发布者: admin| 查看: 122| 评论: 0

摘要: 12月28日报道,在最近的繁荣之后,悉尼地区的房产价格一直在剧烈波动,原因是一度飙升的市场在2017年遭遇了意想不到的动荡。一份对今年房地产数据的回顾报告显示,在经历了将近5年的快速增长之后,房价终于在7月见顶 ...
12月28日报道,在最近的繁荣之后,悉尼地区的房产价格一直在剧烈波动,原因是一度飙升的市场在2017年遭遇了意想不到的动荡。
 
 
一份对今年房地产数据的回顾报告显示,在经历了将近5年的快速增长之后,房价终于在7月见顶,但繁荣的余热仍在悉尼的北区和西郊徘徊。
 
 
与此同时,Parramatta部分地区、悉尼西北区和内西区的房价开始下降,Sutherland Shire地区和悉尼东区大部分地方的活动则表现稳定。
 
 
悉尼的房价中值总体看来将较1月初的水平上涨了5%,但几乎所有的增长都发生在今年第一季度。
 
 
CoreLogic的数据显示,由于投资者需求减弱,房价在冬季停滞不前,自9月以来一直在下降。
 
 
住宅建造活动较少的地区,房价在过去一年中出现了最大的上涨,而在拥有大量新公寓项目的地区,房价普遍下跌。
 
 
表现最佳的地区
 
炙手可热的悉尼海滨城区McMahons Point今年的房价涨幅居全国之首,房产中位价飙升45%,达到398万澳元,相当于涨了124万澳元。
 
 
该城区的单元房中位价增速也是悉尼最快的,增长了39万澳元或45.6%,达125.5万澳元。
 
 
其他表现最好的城区包括北悉尼附近的城区、Cammeray和St Leonards,房产中位价上涨约35%。
 
 
Penrith地区的Kemps Creek是西悉尼别墅价格增幅最大的,中位价跳涨34.6%,至65万澳元左右。
 
 
与今年另一个表现最强劲的西部城区Bringelly一样,Kemps Creek也靠近即将建成的Badgerys Creek机场。
 
 
由于邻近机场,该地区成为房地产投机商的目标,他们投入了大量资金买地,以期建造房屋。
 
 
表现疲软的市场
 
在市场的另一端,悉尼西北区的North Ryde房价跌幅最大,单元房中位价下跌16.8%。
 
 
在往西几公里的Rydalmere和Ermington,单元房中位价分别下降了8.6%和6.8%。
 
 
这些城区和周边地区(如Macquarie Park和Epping)建造了大量单元房。
 
 
在Sydney Olympic Park和Parramatta等更远一点的地方,火热的建房活动也发挥了影响,给找房的人带来更多选择。
 
 
选择的增多消除了买家不得不以高价购买心仪房产的压力,这种现象在2013年-2016年房市繁荣期间成为推动价格上涨的主要原因。
 
 
Annandale和Forest Lodge这两个城区的房价跌幅在内西区最大,房产中位价下滑13%-15%。
 
 
投资者的影响
 
CoreLogic分析师Cameron Kusher先生表示,单元房建造活动对价格有非常显著的影响,因为在此期间银行还限制了只付息贷款,导致投资者需求减弱。
 
 
去年,在悉尼的房地产销售中,投资者占了近60%,他们青睐于购买单元房,而非别墅。
 
 
“这也许是(今年)最大的变化了,” Kusher先生表示。“随着投资者撤出,买家面临的竞争更少了,现在他们的选择比过去五年的任何时候都要多。”
 
 
“如果银行在2018年进一步收紧贷款,那么当前的价格低迷可能还会加速恶化。”
 
 
可负担性
 
价格下跌几乎没有缓解悉尼的可负担性问题——内西区的Sydenham是2017年CBD方圆10公里范围内别墅最便宜的城区,但那里的中位价也高达121万澳元。
 
 
悉尼南区的Eastlakes是CBD 方圆10公里内单元房最便宜的城区,中位价为650,500澳元。
 
 
居民Emily McWaters和Enzo夫妇在Enmore买了一套别墅,这也是CBD附近最便宜的城区之一,但最终还是花了215万澳元。
 
 
McWaters女士表示,尽管价格高昂,但他们觉得他们买的房子比内城区其他任何地方都要值。
 
 
她说:“我们原本想在Erskineville买房子,但那里没有四居室的房子。看到这栋别墅后,我们第一次觉得我们可以在这里住上20年。”
 
 
Ray White的当地中介Ercan Ersan先生说,即使是市中心最便宜的城区也可能变得没那么触手可及了。
 
 
“这是多米诺效应,”他说。“一旦人们因为价格被挤出某个地区,他们就会搬到另一个城区,一旦那里房价太高,他们就会再次被排挤出去。”
 
 
2017年房市表现之最
 
单元房价格年增幅最大:McMahons Point,增长45.6%
 
别墅5年增幅最大:St Leonards,增长207%
 
单元房跌幅最大:North Ryde,下降16.8%
 
最贵城区:Darling Point
 
最便宜城区:Carramar
 
CBD方圆10公里内最便宜城区:Eastlakes
 
房产总销售额最高:Mosman,12亿澳元
 
悉尼房产中位价增幅:5%
 
价格涨幅最大的城区
 
McMahons Point:单元房涨45.6%
 
The Rocks:单元房涨45.1%
 
McMahons Point:别墅涨45%
 
Birchgrove:单元房涨37.7%
 
North Sydney:别墅涨36.5%
 
点评:
 
受澳洲央行接连降息的刺激,悉尼房产市场经历了数十年来少有的繁荣期,而这个繁荣期一跨就是五年,对于许多房产投资者来讲,五年里他们收获了更多资本增值所带来的收益。目前虽然央行没有加息政策出台,但所面临的压力也是非常大的,这将影响到后市悉尼市场的走向。悉尼的中位价也呈现出来增长趋于缓和的趋势,居高不下的房价也使得房产投资者面临无法投资的尴尬局面,越来越多的买家选择墨尔本布里斯班等其他城市进行投资,这都将对未来悉尼房价下行带来压力。

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